익산시의 '만경강 수변도시 조성 사업' 타당성을 놓고 조국혁신당과 익산시가 날선 공방을 벌이고 있다.

조국혁신당이 공급 위주의 수변도시 조성은 심각한 미분양 사태가 발생한 익산의 현실과 맞지 않는다는 논리로 전면 중단을 촉구하고 나서자, 반박에 나선 익산시는 이 사업이 현 주택시장과 경쟁 관계가 아닌 새로운 정주 수요에 대응하는 전략적 공급이라는 점과 미래를 대비한 선택 아닌 필수라는 비전으로 응수했다.

조국혁신당 익산시지역위원회는 31일 시청 앞에서 기자회견을 열고, “만경강 수변도시 조성은 익산의 인구 구조, 주거 수요, 구도심 현실을 무시한 무리한 추진”이라고 성토하며 수변도시 개발계획 전면 중단을 촉구했다.

이 자리에서 조국혁신당 익산시지역위는 “인구소멸 대책 없는 수변도시 전면 중단과 미분양부터 해결, 일자리부터 만들라”는 3대 요구사항을 발표했다.

전면 중단 이유로는 먼저, 익산의 주거 수요를 고려하지 않은 과잉 공급과 이에 따른 심각한 미분양 사태를 문제 삼았다.

조국혁신당에 따르면 익산시의 주택보급률은 이미 100%를 초과했고 현재 1,100세대 이상의 미분양이 누적되어 있다. 그중 상당수는 준공 이후에도 팔리지 않는 이른바 ‘악성 미분양’이며, 분양가 4억 원에서 임대 전환 1억 원으로 급락한 사례도 이미 발생했다

정헌율 시장 재임 기간 동안 아파트 인허가 건수가 급증했는데, 공급 총량과 속도가 상식적 범위를 넘었다는 게 조국혁신당의 주장이다.

또한 기존 아파트 재건축 구역은 공사 중단이나 장기 방치로 이어지고 있고, 광신프로그레스 등 일부 단지는 분양 실패와 가격 폭락 등 심각한 피해 사례가 속출하고 있다.

조국혁신당은 “만경강 수변도시 개발은 공공 개발이라는 외피를 쓰고 있지만, 실제로는 선분양 중심의 민간사업 모델로 ‘위험은 공공이 떠안고 이익은 민간이 가져가는 구조’”라며 “행정이 주도하는 개발이 아니라 시민이 주도하고 행정이 뒷받침하는 도시재생 모델이 되어야 한다”고 주장했다.

그러면서, 새로운 도시 전략으로 ▲노후 아파트 재건축 및 리모델링, ▲기반시설 정비, ▲골목과 시장 공동체 회복을 제시하며, 공급 위주의 개발 정책에서 사람 중심의 도시재생 정책으로의 전환을 제안했다.

만경강 수변도시는 단순 주택 공급 아닌 '신성장 거점 도시' 조성

조국혁신당의 사업 중단 요구에 대해, 익산시는 "이 사업은 단순한 개발이 아니라 익산과 전북의 미래를 준비하는 전략"이라며 조목조목 반박했다.

익산시는 "수변도시는 단순한 주택 공급이 아니라 균형발전과 미래 성장 기반을 위한 새만금 배후도시 이자 공공기관 거점 도시 조성 사업"이라며 "공공성을 기반으로 투명한 절차 아래 추진해 나갈 것이다"고 밝혔다.

우선 시는 수변도시가 현 주택시장과 경쟁 관계가 될 수 없다는 점을 명확히 했다.

해당 단지는 6,958세대를 목표로 2030년 이후 분양·입주 예정으로, 현시점 신규 아파트와는 5년 이상의 시차가 있다. 이는 기존 수요가 아닌 공공기관 이전, 새만금 개발, 귀향·귀촌 인구 등 새로운 정주 수요에 대응하는 전략적 공급이라는 것이다.

또한 시는 미분양 지적에 대해서도 본질은 공급과잉이 아니라 전국적인 경기침체와 고금리 영향이라며 익산은 정부 기준(재고 대비 미분양 2%)상 미분양관리지역에도 해당하지 않는다고 밝혔다.

특히 만경강 수변도시가 미래 수요에 선제적으로 대비하는 인구 정체 문제 해결 전략이라는 점을 강조했다. 정부의 공공기관 2차 이전에 대비하고, 새만금 개발 배후 도시로서의 대응을 준비하는 사업이라는 것이다.

구도심 공동화 우려에 대해서는 수변도시는 구도심과 경쟁하는 사업이 아니라 상생 구조라고 설명했다.

이미 시는 구도심 지역주민들이 직접 참여해 지역별 특색을 살리는 구도심 활성화 도시재생 사업과 골목상권 살리기 사업을 추진하고 있다. 수변도시를 통한 외부 인구 유입은 구도심 유동 인구를 늘려 활력을 불어넣는 효과가 있을 것으로 시는 전망하고 있다.

개발이익 편중 의혹에 대해서도 민간 특혜는 제도적으로 차단돼 있다고 강조했다.

국토교통부는 2022년 6월 도시개발법 시행령을 개정, 민관 공동 도시개발사업에서 민간 이윤율을 총사업비의 10% 이내로 제한했다. 또한 주택법에 따라 공공 출자 비율이 50% 이상인 사업에는 분양가상한제가 의무 적용된다.

시는 이러한 법적 근거에 따라 시가 51%, 민간이 49%를 출자하는 특수목적법인을 설립해 사업을 추진한다. 시는 인허가와 행정절차를 지원하고, 민간은 사업비 조달, 토지 보상, 시공, 분양 등 실질적인 사업 리스크를 부담한다.

특히 민간참여자의 이윤율 상한(10%)은 공모 단계에서부터 사업계획에 반드시 반영해야 하며, 초과 이익은 공공기관 부지 제공이나 기반시설 확충 등 기부채납 방식으로 환수할 방침이다.

시 관계자는 "만경강 수변도시 사업은 공공기관이전과 새만금개발 등 미래에 다가올 기회를 미리 준비하는 선제적인 대응"이라며 "건설시장 침체 등 부침 속에서도 묵묵하게 계획대로 착실히 진행 돼왔고 남은 절차도 흔들림 없이 추진하겠다"고 말했다.